连平系广开首席产业研究院院长兼首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事长
本文系作者接受中国经济时报记者专访，刊登于2025年7月21日中国经济时报头版。
1.请您就下半年全国楼市展望谈一下看法，主要问题：一是对上半年楼市进行复盘，您认为有哪些值得关注的主要特点？对房企业绩波动较大怎么看？市场是否会进一步呈现以价换量特征？
答：年初以来，全国商品房销售及房价跌幅明显收窄，部分地区房地产市场发生了积极的变化。截至6月底，商品房销售面积累计同比下跌3.5%，跌幅较2024年底收窄9.4个百分点；新房价格月均环比下跌0.2%，二手房价格月均环比下跌0.4%，均较2024年月均水平跌幅收窄0.3个百分点。自2024年三季度末政策“组合拳”出台后，房地产市场总体跌势放缓，一线和部分重点二线城市去库有所加快，住宅销售保持两位数增长。年内“白名单”专项贷款持续扩围至8.5万亿元，年内新增近3万亿元，为房企风险管控起到了积极的作用。
根据公开信息，上半年全国房企业绩存在分化。与去年同期相比，部分央企、国有的房地产开发商销售回暖，部分营收同比超过三成，主因是这部分房企的商品房资产主要聚焦在一线和重点二线城市，上半年整体销量情况不错。相较之下，由于大部分民营和中小房企存量房产主要是三四线、低能级地区资产，房地产市场需求不济，导致其营收下降较为明显，同时还面临存量土地资产减值等财务压力。因此，房地产开发商经营状况差异度较大。
目前，房地产市场仍处于中长期调整阶段，房地产开发商资产负债率普遍处于偏高水平；大部分开发商年化销售能力持续下降，一半上市房企现金短债比不到1，经营性现金流减少导致现金流压力仍处于高压水平。下半年房企债券到期偿还规模约1756亿元，较上半年多增约178亿元，较去年同期多增约274亿元；还本付息规模大约占整体到位资金的20%，这意味着房企仍将通过各种融资渠道来缓解偿债压力。预计未来一个阶段，经营困难的房企仍将采取“以价换量”、“降价促销”等方式吸引购房者，促进销售回款。
2.当前楼市明显感觉是在止跌回稳之中，但市场并未完全企稳，市场需求不足，恢复基础尚不牢固，主要是什么原因？什么时候楼市会完成探底？
答：从中长期视角来看，当前我国房地产市场正处于结构调整阶段，房地产市场供需结构发生了很大的变化，居民部门购买力与预期收入远不及过去“地产黄金时代”。城镇化发展正从过往全面快速发展的阶段逐步转向更为聚焦于城市群、都市圈的发展阶段，曾经经历过“井喷”行情的大部分三四线城市，因长期积累的购房需求已基本释放，难以成为拉动住房市场的主要“生力军”。
近年来城镇居民收入增速放缓至5%左右，金融及银行理财产品收益率普遍降至2%左右的水平；有的行业开始大面积降薪、甚至于追缴过去获得的高薪；购房者对房价的预期以看平和下跌为主，居民部门综合收入增长预期弱化对买房的信心产生负面影响。而受制于资金供给问题，房企经营能力面临巨大考验，购房者对于房企楼盘建造质量以及楼宇交付的担忧情绪不断增加，购房者的买房行为相较于过去而言更为理性和谨慎。
短期来看，长期施工面积的下降将继续拖累建安工程建设进程及相关投资。截至2025年6月末底，房地产施工面积年化约为67亿平方米，相当于2013年末的水平。受资金供给总体下降因素的影响，预计到2025年底，房屋施工面积（年化）可能降低至64亿平方米左右，全年跌幅仍将达到两位数。由于中央及各地住建部门对房屋新开工保持谨慎态度，房企市场化新开工项目建设总体将保持收缩格局。竣工端自2024年四季度出现快速下滑，这可能与房地产开发商短期流动性支持力度偏弱有关。综合来看，占到房地产投资六成以上的建安工程投资可能在2025年仍然面临不小的下行压力。下半年很可能是本轮房地产深度调整转向逐步走稳的关键阶段。鉴于本轮调整已近四年之久，且政策支持力度空前，但库存却依然居高难下，实难做出短期市场即可止跌企稳的判断。
3.展望下半年，楼市走势如何，对稳楼市有哪些建议？
答：展望下半年，如果没有更多增量政策出台的话，基于人口周期及二季度房地产市场表现来看，房地产市场将延续收缩格局。商品房去库存仍是商品房市场的主线，短期来看房地产市场全面止跌回稳难度较大。宏观住房政策仍将保持支持态度，房贷市场利率可能适度走低，各地购房门槛总体趋于市场化操作，壁垒减少，帮助刚性和改善性住房需求释放。预计全年商品房销售面积同比下降5%左右，新房和二手房价格同比下跌2%-4%。鉴于房地产市场已调整了四年左右，政策和市场环境发生了重大变化，供求关系已相对走稳，预期正在改善，短中期内房价难以再现20%-30%的下跌。
有关部门近期警示国有开发商现金流风险，可能预示着下半年房企拿地行为趋于谨慎。“白名单”贷款项目将继续落地，商品房收储及土地专项债的发行速度将有所加快，财政部将逐步下发城市更新专项资金800亿元用于老旧小区改造，以补充房企流动性。受制于长期资产负债率偏高、投资回报率的持续下降，房企偿债难度依旧不小，预计房企“降杠杆”行为将延续，按照当下年化工程建设能力推算，预计全年投资跌幅可能为-10%左右。
为推动下半年房地产市场止跌走稳，宏观政策和产业政策应加大力度推进并增强针对性。在需求端，进一步采取措施推动需求释放。建议进一步适度下调房贷利率，优化个人住房财税优惠政策。下半年在推动LPR下行的同时，降低住房公积金贷款中长期利率25个基点。由于大城市住房需求体量大，改善性购房需求相对更为强劲，建议大城市所在的商业银行可以适当减少二套房贷款加点利率幅度20个基点左右。建议适度减免保障性租赁住房税费要求。对面积不超过140平方米的，可降低税率25个基点；对面积超过140平方米的，首套住房和二套住房可降低税率50个基点。印花税率和个人所得税在140平方米以上的住宅税率方面仍有进一步调降的空间。
在供给端，建议出台针对性更强的政策支持房企，以促进房地产缓跌走稳。据测算，目前“白名单”信贷安排已达8.5万亿元左右，相当于现有开发贷余额的62%左右。建议下半年应加快步伐促其落地，以改善房企流动性状况。公募REITs作为直接融资工具，底层资产主要以租金收入作为融资基础，不仅可以满足这类企业长期持有运营所需的资金，也可以减免传统债务融资工具（银行贷款、债券融资）的融资成本压力，缓解现金流压力。建议全年资本市场安排千亿以上规模满足相关项目的融资需求，更好地盘活存量资产。为了更好地应对房企风险，做好对不可测或突发“暴雷”现象的出现，建议对财务风险隐忧或影响力较大的全国大型房企，增加非银融资渠道或不良资产处置计划的准备工作，引入不良资产管理公司、地方国资等其他机构，加大力度缓释房企现金流和债务压力，降低其流动性风险和债务违约风险。建议增加一线和重点二线城市住宅用地供给，满足当地住房市场和房企需求。
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